我們對(duì)住宅物業(yè)包干制該如何開源節(jié)流
在現(xiàn)行的物業(yè)管理模式中，物業(yè)公司通常采用兩種收費(fèi)方式，即酬金制和包干制。
酬金制下，收支管理權(quán)在于業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司只收取一定比例或一定數(shù)額的酬金，其賬務(wù)審計(jì)事務(wù)也由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。
包干制下，物業(yè)公司自負(fù)盈虧。物業(yè)公司只有提供保質(zhì)保量的服務(wù)，才能贏得客戶滿意。同時(shí)，又要精算收入支出額度，才能取得較優(yōu)解，使利潤(rùn)較大化，即同時(shí)保證很好的服務(wù)和較小的支出。并且這時(shí)，過程決斷權(quán)和結(jié)果審查權(quán)都在于物業(yè)公司。
其中，在住宅物業(yè)服務(wù)方面，管理模式又以包干制為主。接觸了許多包干制物業(yè)服務(wù)案例，積累了較為豐富的包干制下的財(cái)務(wù)管控經(jīng)驗(yàn)。因而，本文筆者結(jié)合裕康物業(yè)的工作實(shí)際，要求探討包干制下的財(cái)務(wù)管控經(jīng)驗(yàn)，拋磚引玉，與大家一起探討。
包干制下，物業(yè)公司的收入來源，包括物業(yè)費(fèi)、替物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人代收代繳的水電費(fèi)等服務(wù)收費(fèi)、閑置房屋及停車場(chǎng)等公共區(qū)域租賃收費(fèi)等。由于收入類型和來源對(duì)象多，因此檢查收入的真實(shí)性、完整性及合規(guī)性尤為重要。
一、物業(yè)費(fèi)收繳的及時(shí)性、合理性
物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)公司與主業(yè)大會(huì)簽訂合同時(shí)即予以明確，并按一定周期收取。有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為90%左右，因此，建立有效的物業(yè)費(fèi)催收機(jī)制至關(guān)重要。同時(shí)，對(duì)于空置房屋物業(yè)費(fèi)的收取及業(yè)主老新物業(yè)費(fèi)的減免等特殊情況，及時(shí)對(duì)賬收取，加大催交力度。
二、經(jīng)營(yíng)類收入入賬的完整性
停車費(fèi)、廣告收入、場(chǎng)地租賃收入等經(jīng)營(yíng)性收入，不屬于物業(yè)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，但由于市場(chǎng)需求大，經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)多，此類收入勢(shì)頭高漲，逐漸成了物業(yè)公司的重要收入來源之一。
這部分收入存在確認(rèn)完整性的風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)時(shí)可比照業(yè)務(wù)臺(tái)賬，實(shí)地走訪觀察閑置房屋及場(chǎng)地的使用狀態(tài)，是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃。檢查物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的各類廣告等是否按規(guī)定簽訂合同，并準(zhǔn)確入賬。利用停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)生成的業(yè)主信息清單，檢查車位費(fèi)收入是否準(zhǔn)確完整。此舉可以防止收入不入賬，資金被截留。
三、現(xiàn)金收款的內(nèi)控有效性
隨著電子支付的普及，目前物業(yè)公司的現(xiàn)金收費(fèi)多來源于臨時(shí)停車收費(fèi)?，F(xiàn)金需及時(shí)存入銀行，不能坐支，保證資金的安全性。對(duì)于車輛臨停收費(fèi)，管理者需依賴先進(jìn)科技，對(duì)停車系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行共享，設(shè)置不同的權(quán)限，及時(shí)了解和掌控停車場(chǎng)的人、事、物、數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管的實(shí)效性。
物業(yè)公司的成本費(fèi)用，包括人力成本、代收代繳款項(xiàng)、辦公費(fèi)、公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)、綠化保潔費(fèi)等。物業(yè)公司的成本費(fèi)用控制也有一些技巧可循。
以?？滴飿I(yè)服務(wù)的廣西南寧某好的住宅項(xiàng)目為例，2017年進(jìn)駐該小區(qū)后，我司根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在成本控制方面，進(jìn)行了以下方面的管控，取得了明顯成效。
一、人力成本的明細(xì)審查
作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，人力成本在物業(yè)公司成本費(fèi)用中所占比重較大，審計(jì)時(shí)應(yīng)注意分析人員結(jié)構(gòu)的合理性，重要關(guān)注崗位數(shù)量、崗位分布、工作職責(zé)、工作量、工資定級(jí)等明細(xì)項(xiàng)，將工資標(biāo)準(zhǔn)定級(jí)與市場(chǎng)平均水平進(jìn)行比較，以防止通過虛增人數(shù)方式“增加成本”，轉(zhuǎn)移資金。
二、物資采購(gòu)的真實(shí)性、合理性
物業(yè)公司日常物資采購(gòu)頻繁，我們要先規(guī)范采購(gòu)申請(qǐng)流程，事前提交采購(gòu)申請(qǐng)，完善進(jìn)銷存物資登記臺(tái)賬和庫(kù)存盤點(diǎn)制度，讓物資不積壓，不占用資金。建立預(yù)選供應(yīng)商庫(kù)，進(jìn)行比價(jià)，保證采購(gòu)價(jià)格的合理性，物資使用人對(duì)物資的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，提出合理化建議，分析使用人反饋的意見，使物資性價(jià)比很好。
